Grund-Idee

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grund-genug auf einen Blick

Das Konzept von grund-genug vereint zwei Elemente: gemeinschaftliches Wohnen und die Nutzung gehorteten Baulands.
Die konkreten grund-genug Projekte werden in einem partizipativen Prozess mit lokalen Baugruppen entwickelt. grund-genug begleitet und unterstützt die Baugruppen in allen Bereichen (Grundstück, Gruppenprozess, Planung, Finanzierung, usw.)
Die Planung basiert auf dem grund-genug Baukasten. Er gibt gewisse Standards vor, die zur Erfüllung aller Anforderungen notwendig sind. Gleichzeitig soll es möglichst viel Gestaltungsspielraum für die Baugruppen geben.
Wir bauen im Baurecht und pachten den Baugrund für ca. 30 Jahre. So kommen wir an viele Grundstücke in guten Lagen, die am Kaufmarkt nicht verfügbar sind.
Aufgrund der zeitlichen Befristung bauen wir mobil mit hochwertigen Holzmodulen und ohne Flächenversiegelung.
Trotz des Modulbaus geht es vorrangig um mehrgeschoßige Wohngebäude, die als Gesamtheit geplant und gebaut werden.
Wenn das Baurecht nicht verlängert wird, können wir das Wohnprojekt auf ein neues Grundstück mitnehmen.
Da wir den Baugrund nicht finanzieren müssen und sowohl die gemeinschaftliche Nutzung als auch die modulare Bauweise Kostenvorteile bieten, können wir hochwertigen und gleichzeitig leistbaren Wohnraum schaffen.
Eigentümer*in ist die grund-genug Genossenschaft. Sie baut und finanziert die Projekte. Das genossenschaftliche Eigentumsmodell sichert die Kontinuität der Projekte.
Die Baugruppen bewohnen das Projekt gegen eine Nutzungsgebühr. Die Mitglieder der Baugruppen sind gleichzeitig grund-genug Genossenschafter*innen und somit stimmberechtigte Eigentümer der Projekte.
Für die Bewohner*innen bietet das Genossenschaftsmodell die Vorteile von Eigentum (Mitbestimmung, Selbstverwaltung und Vermögensaufbau) bei gleichzeitig sehr großer Flexibilität (insb. leichter Ein- und Ausstieg).

Das Konzept von grund-genug im Detail

Gemeinschaftliches Wohnen zum Mitnehmen basiert auf zwei Ideen: temporäre Nutzung gehorteten Baulands & gemeinschaftliches Wohnen. Beide Elemente zusammen bilden den Kern unseres Konzepts und ergänzen sich hervorragend. Weitere zentrale Aspekte, insbesondere die mobile Bebauung, leiten sich daraus ab und machen das Gesamtkonzept erst richtig stimmig.

Die folgenden Elemente sind fixe Bestandteile des Gesamtkonzepts und bilden den Rahmen, in dem die individuelle Projektentwicklung durch die Baugruppe möglich ist.

Zwischennutzung als Schlüssel zur Mobilisierung brachliegender Bauflächen

Baugrund ist in Vorarlberg nicht leicht zu bekommen. Wenn überhaupt verfügbar, sind Bauflächen enorm teuer, vor allem in zentraleren Lagen. Gleichzeitig gibt es selbst in dicht besiedelten Wohngebieten und Ballungszentren viele ungenutzte Bauflächen. Sie stehen aber nicht zum Verkauf und liegen brach.
Allein im Vorarlberger Rheintal betrifft die Baulandhortung über 20.000 [1] Grundstücke in allen Größen und Lagen.

Unsere Erfahrung zeigt: viele Grundbesitzer stehen Zwischennutzungskonzepten offen gegenüber. Wenn für die nächsten Jahre keine Eigennutzung absehbar ist, warum das Grundstück nicht zur für eine Zwischennutzung freigeben? Eine Möglichkeit ist die zeitlich begrenzte Verpachtung. Für den Eigentümer heisst das: Pachtzins einnehmen statt einfach nur Grundsteuer zahlen. Am Ende der Pachtdauer bekommen die Eigentümer das Grundstück wieder im Urzustand zurück(siehe dazu auch die Seite für Grundstückseigentümer: Verpachten).
Für unsere grund-genug Projekte pachten wir größere Baugründe im Baurecht für rund 30 Jahre. So können die Eigentümer ihre Grundstücke behalten und sie gleichzeitig gegen ein Baurechtsentgelt zur Bebauung freigeben. Die entstehende Win-Win Situation ermöglicht uns einen einfachen Zugang zu vielen attraktiven Grundstücken, die sonst gehortet werden und am bestehenden Markt nicht (auch nicht bei Zahlung hoher Quadratmeterpreise) verfügbar sind. Aktuell haben wir allein im unteren Rheintal über 60 Grundstücke die uns potenziell zur Verfügung stehen.

Wohnen zum Mitnehmen
Die Nutzung des Baulands im Baurecht ist zeitlich begrenzt. Zwar kann der Baurechtsvertrag verlängert werden, eine Garantie gibt es aber nur für die vereinbarte Laufzeit von rund 30 Jahren. Die Wohnprojekte hingegen sind auf einen deutlich längeren Zeitraum ausgelegt. Das bedeutet: wenn das Baurecht nicht verlängert wird, muss die Wohnanlage umgesetzt werden. Deshalb wird die gesamte Bebauung modular aus mobilen Einheiten errichtet. Diese mobile Wohnform kommt ohne Flächenversiegelung aus (Die Gründung der Bauwerke erfolgt über Schraub- oder Streifenfundamente, auf Keller, Tiefgaragen o.ä. wird verzichtet). So kann das gesamte Wohnprojekt im Bedarfsfall einfach mitgenommen werden.

Die Möglichkeit das Wohnprojekt „mitzunehmen“ ist entscheidend, aber nicht mit einem üblichen Umzug zu vergleichen: die gesamte Bebauung wird in kurzer Zeit professionell ab- und wieder aufgebaut, Kistenpacken ist nicht nötig und das soziale Umfeld zieht mit um. Durch entsprechende Planung, finanzielle Rücklagen und das Vorhalten alternativer Grundstücke in der Umgebung ist das Umsetzen ohne großen Aufwand für die Bewohner*innen möglich. Natürlich ist eine Umsiedelung immer ein Einschnitt, aber auch eine Chance die Wohnsituation einem neuen Lebensabschnitt anzupassen, etwa die eigene Wohneinheit größer oder kleiner zu machen, die Nachbarschaft neu zu gestalten, oder auch um das Projekt zu verlassen. Hier erlaubt unser Genossenschaftsmodell große Flexibilität.

Gemeinsam Bauen & Wohnen
Die Wohnprojekte werden gemeinschaftlich von lokalen Baugruppen entwickelt, bewohnt und verwaltet. Je nach Situation und Grundstücksgröße kann ein Wohnprojekt von 8 bis 15 Parteien (Familien und Singles, bunte und stimmige Durchmischung) realisiert werden. Um die Synergien im alltäglichen Zusammenleben und die Potenziale geteilter Infrastruktur (Gästezimmer, Co-Working Space, usw.) auszuschöpfen und die einzelnen Baugruppen zu entlasten, können Projekte in direkter räumlicher Nähe geclustert und zu größeren Einheiten verbunden werden.

Die Planung der Wohnprojekte erfolgt in einem partizipativen Prozess und basiert auf dem grund-genug Baukasten. Er gibt gewisse Standards vor, die zur Erfüllung aller Anforderungen notwendig sind. Gleichzeitig soll es möglichst viel Gestaltungsspielraum für die Baugruppen geben. Das ermöglicht den Bewohner*innen die Mitgestaltung innerhalb der Leitplanken, die durch das modulare Bebauungssystem und das Gesamtkonzept vorgegeben sind. Die Planung zielt nicht auf getrennte oder freistehende Wohnelemente, sondern auf eine maßvoll verdichtete Bauweise und mehrgeschoßige Wohngebäude, die als Gesamtheit geplant und gebaut werden.

Im Gruppenprozess wird auch die Gemeinschaft entwickelt. Dabei ist die Ausgewogenheit von privaten Rückzugsmöglichkeiten und Gemeinschaftsbereichen entscheidend. Jede Baugruppe kann für sich entscheiden, was und wieviel sie teilen will: von Carsharing über Gästezimmer, Arbeitsplätze oder Werkstätten bis zur gemeinsamen Kinderbetreuung ist vieles möglich. Unser Ziel ist eine lebendige Nachbarschaft mit guten menschlichen Beziehungen, wertschätzender Kommunikation, Solidarität aber auch mit klaren Strukturen

(Entscheidungsprozesse, individuelle Rechte & Pflichten, Umgang mit Konflikten, usw.).

Die Gemeinschaftsbereiche sind eine wichtige Bereicherung, die privaten Wohneinheiten sollen aber auch autark funktionieren. Die menschlichen Prozesse sind uns in der Projektentwicklung genauso wichtig wie die Hardfacts, sie werden bewusst gestaltet und professionell begleitet, sodass ein tragfähiges Miteinander wachsen kann. Das ist auch die Basis für die Selbstverwaltung des Wohnprojekts durch die Baugruppe. Die Verantwortung und Freiheit zur Gestaltung und Pflege des eigenen Wohnprojekts liegt grundsätzlich bei der Baugruppe, die von grund-genug durch professionelle Hilfe und entsprechende Tools unterstützt wird.

Ökologisches Bauen & leistbares Wohnen
Wir planen und bauen aus Prinzip nach höchsten ökologischen Standards. Mit natürlichen, regionalen Baustoffen und gestalterischer Raffinesse schaffen wir qualitativ hochwertigen Wohnraum. Die Bebauung basiert auf transportablen, hochwertigen Modulen in Holzbauweise, die vor Ort zusammengefügt und erschlossen werden. Die ökologische Bebauung wird durch innovative und der temporären Bebauung angepasste Energie- und Mobilitätskonzepte ergänzt.

Die serienmäßige Vorfertigung der Module (die mit einem gewissen Grad an Standardisierung einher geht), die Fokussierung auf das Wesentliche und diegemeinschaftliche Nutzung von Räumen und Infrastruktur ermöglichen vergleichsweise günstige Quadratmeterpreise. Außerdem kommen wir über das Baurecht zu bezahlbaren Baugründen in guten Lagen, für die kein Kaufpreis fällig wird. Insgesamt ergibt sich daraus ein deutlicher Vorteil bei den
Baukosten – auch bei sehr hohen Ansprüchen an Nachhaltigkeit, Gestaltung und Qualität. So können wir leistbaren und gleichzeitig hochwertigen Wohnraum schaffen und die finanzielle Einstiegsbarriere vergleichsweise niedrig halten, sodass
grund-genug Wohnprojekte für viele Menschen zugänglich sind.

Das grund-genug Genossenschaftsmodell
Unser Eigentumsmodell vereint verschiedene bewährte Konzepte.
Eine zentrale Rolle spielt dabei die grund-genug Genossenschaft. Sie ist Eigentümerin der Wohnprojekte, Bauträger, übernimmt die Finanzierung und die Projektentwicklung. Als Projektentwickler betreut grund-genug den Grundstückspool, vernetzt Interessent*innen zu Baugruppen und begleitet bestehende Baugruppen über den gesamten Projektverlauf sowohl in der Planung als auch in den sozialen Gruppenprozessen.
Die lokalen Baugruppen schließen sich in einem Betreiberverein zusammen, in dem alle Wohnparteien Mitglied sind. Die Genossenschaft überlässt dem Baugruppenverein die Wohnanlage gegen eine Nutzungsgebühr (sie beinhaltet i.W. Kreditrückzahlungen mit Zinsen, Rücklagen insb. für Instandhaltung, Pacht). Der Baugruppenverein wird von der Genossenschaft unterstützt, verwaltet aber die Wohnanlage weitgehend selbstständig.
Die Bewohner*innen selbst haben eine Doppelrolle: sie sind nicht nur Mitglieder im Baugruppenverein, sondern auch Genossenschafter*innen in der grund-genug Genossenschaft. Sie legen dort eine Geschäftseinlage ein (wird als Eigenmittel für die Finanzierung verwendet) und haben Stimmrechte. Sie sind somit via Genossenschaft Miteigentümer der Wohnprojekte.
So ein genossenschaftliches Eigentumsmodell ermöglicht es, die Kontinuität der Projekte zu sichern und bietet für die Bewohner*innen die Vorteile von Eigentum (Mitbestimmung, Selbstverwaltung und individueller Vermögensaufbau) bei gleichzeitig sehr großer Flexibilität. Die Flexibilität und Durchlässigkeit der Projekte ergibt sich vor allem aus dem leichten Ein- und Ausstieg. Mitglieder können jederzeit, während oder am Ende der Laufzeit, ausziehen (natürlich mit entsprechenden Fristen). Dabei können sie den von ihnen finanzierten Kapitalaufbau als eigenes Vermögen mitnehmen (siehe Eigenmiete).

Modell Eigenmiete

Aus Sicht der Bewohner*innen kommt unser Modell dem gemeinnützigen Genossenschaftswohnen sehr nahe: jedes Mitglied der Baugruppe muss einen Einmalbetrag (Eigenmittel bzw. Geschäftsanteil) in die Genossenschaft einlegen und zahlt anschließend jeden Monat eine Nutzungsgebühr (abhängig von der eigenen Wohnungsgröße).

Dieses Modell vereint die Vorteile von Eigentum und Miete: die Bewohner*innen können in der Planung von Anfang an mitgestalten, sich die Nachbarn aussuchen und haben viele Rechte als Miteigentümer (insbesondere sind ihre Nutzungsverträge nicht kündbar). Gleichzeitig gibt es aber ein hohes Maß an Durchlässigkeit und viel Flexibilität. Bei einem Auszug aus dem Projekt, kann die Genossenschaftseinlage natürlich wieder mitgenommen werden.

Was bedeutet in diesem Zusammenhang nun Eigenmiete: In den Nutzungsgebühren sind laufende Kosten enthalten (Betriebskosten, Zinsen, Rückstellungen für den Reparaturfond, usw.) aber auch eine Rückzahlung an die Bank. Diese ist so ausgelegt, dass nach 30 Jahren das gesamte Wohnprojekt abbezahlt ist. Im Unterschied zur normalen Mietwohnung, bei der diese Zahlung der Eigentümer oder ein Investor erhält, bleibt bei grund-genug dieses Vermögen in der gemeinsamen Genossenschaft. Ab der zweiten Baurechtsperiode fallen für nur noch die laufenden Kosten an. Wenn das Gebäude auf dem selben Grundstück (wenn das Baurecht verlängert werden kann) oder einem neuen Grundstück weiter genutzt wird, fallen nur noch die laufenden Kosten an. Das Vermögen, das die Genossenschaft aufbaut wird von der grund-genug Gemeinschaft gemeinsam verwaltet. Abhängig von der Vermögensentwicklung ist eine deutliche Reduktion der Nutzungsgebühren für viele weitere Jahre oder eine einmalige Ausschüttung möglich. Eigenmiete bedeutet also: die monatliche Miete fließt nicht an einen Investor oder Bauträger, stattdessen wird sie genutzt, um über die Genossenschaft eigenes Vermögen aufzubauen.

Die genauen Kosten und Preise sind vom jeweiligen Projekt und den Details der Ausgestaltung abhängig. Wir haben uns aber einige Ziele gesetzt, die wir nach heutigem Stand wirtschaftlich gut darstellen können:

– die finanzielle Einstiegsbarriere soll möglichst gering sein, der Eigenmittelanteil bei max. 20 % der gesamten Baukosten liegen (die Eigenmittel sind von der Baugruppe insgesamt aufzubringen, für die einzelnen Bewohner*innen können die Anforderungen variieren)

– die gesamten Nutzungsgebühren (inkl. Zinsen und Rückzahlung aller Kosten über 30 Jahre) sollen umgelegt auf die Quadratmeter der privaten Wohnfläche nicht höher sein als vergleichbare marktübliche Mieten pro Quadratmeter Wohnfläche.

– im Unterschied zur klassischen Mietwohnung stehen den Bewohner*innen damit die umfangreichen Gemeinschaftseinrichtungen zusätzlich zur Verfügung (deren Finanzierung ist bereits mit den Nutzungsgebühren für die private Wohneinheit abgedeckt)

– im Unterschied zur Miete, fließt abgesehen von laufenden Kosten und Zinsen kein Kapital an einen Investor oder Bauträger.

Interesse mitzumachen?

Wir haben einen Email-Verteiler, regelmäßige Info-Veranstaltungen und starten immer wieder mit neuen Baugruppen in den Entwicklungsprozess eines Wohnprojekts.

Willst du mehr Infos oder über zukünftige Entwicklungen informiert werden?Hier findest Du unsere Angebote zum Mitmachen: Mitmachen!

Wir freuen uns auf Dich! [1]
Daten zu ungenutztem Bauland in Vorarlberg siehe https://infogram.com/nutzung-bauflachen-in-hektar-2015-1hnp27x0e5zn6gq
[Stand 2015, Zugriff am 03/01/2020]; Für das Rheintal (inkl. Bodenseegebiet)
werden 2487 ha ungenutztes Bauland ausgewiesen, bei einer durchschnittlichen
angenommenen Grundstücksgröße von 1000 m2 entspricht das deutlich über 20.000
Grundstücken.